Cal y arena para la construcción: beneficios fiscales y más
impuestos . Fuente Clarin 28-07-19 JOSÉ LUIS CETERI
Mientras
se busca incentivar el desarrollo de viviendas sociales, se aumenta la
presión tributaria sobre otro tipo de inmuebles.
Con las nuevas disposiciones se apunta a estimular las
inversiones en construcción.La construcción, como sucede con otras actividades
en Argentina, se encuentra regulada por dos normas tributarias recientes que
actúan en sentido contrario.
Por un lado, las leyes 27.440 y 27.467 aprobaron beneficios
fiscales para las inversiones que se realizan en el desarrollo de viviendas
sociales nuevas.Mientras tanto, en sentido inverso, la última reforma
tributaria aprobada por la ley 27.430, grava a
partir de 2018 las inversiones de quienes adquieran un inmueble y luego lo
vendan.
Las ventajas para la construcción de viviendas para
poblaciones de ingresos medios y bajos vienen por el lado de una reducción de
la alícuota del Impuesto a las Ganancias y la devolución del IVA para los
saldos a favor generados por esas inversiones.Y la “de arena” está
representada por el nuevo impuesto cedular que alcanza con la tasa del 15% a
los resultados obtenidos por las personas que adquirieron inmuebles a partir de
2018 y que luego lo transfirieron.
Beneficios
fiscales
La ley 27.440 aprueba que los fideicomisos y fondos comunes no
tributen por las inversiones realizadas en el país. Solamente pagarán el
Impuesto a las Ganancias los inversores que perciban las ganancias que esas
entidades distribuyan, incorporándolas a sus propias declaraciones juradas
individuales. En el caso particular de fondos comunes de inversión cerrados o
fideicomisos financieros que tengan como objeto de inversión desarrollos
inmobiliarios para viviendas sociales y sectores de ingresos medios y bajos,
los créditos y valores hipotecarios no pagarán Ganancias.
En cambio, las distribuciones originadas en rentas o
alquileres o los resultados provenientes de su compraventa estarán alcanzados,
en el momento de percibirse, por una alícuota del 15%, en la medida que se
cumplan las condiciones que exige la ley para estos casos.
Los desarrolladores inmobiliarios admiten que sin crédito
hipotecario el sector no podrá despegar
En cuanto a Bienes
Personales, las tenencias de los inversores deberán informarse en las
declaraciones juradas personales; y serán los fideicomisos o fondos quienes
tengan que ingresar el impuesto que está en cabeza de sus integrantes. El Poder
Ejecutivo reglamentó la ley a través del decreto 382/19 y la AFIP,
recientemente, emitió la resolución 4498 determinando la información que
deberán brindar las entidades a sus inversores del país para que puedan cumplir
con las obligaciones tributarias y la creación de un régimen de retención para
los casos en que los inversores sean beneficiarios del exterior.
Adicionalmente, la AFIP reglamentó, por medio de la resolución
4531, los beneficios fiscales que otorga la ley 27.467 que exime del IVA a las
obras y trabajos destinados a viviendas sociales, incluyéndose a las obras de
infraestructura complementarias. En este caso el beneficio es a favor de los
que realicen ese tipo de trabajos u obras que están exentas, pudiendo computar
—hasta cierto límite— el IVA facturado por compras y prestaciones contra el
impuesto que adeuden por sus operaciones gravadas. En caso de existir un
remanente puedan solicitarle a la AFIP la acreditación contra otros impuestos
propios o la devolución.
Nuevo impuesto a las
transferencias El nuevo impuesto “cedular” alcanza los resultados obtenidos por
personas físicas por la transferencia de inmuebles.Esto es contradic- torio con
el régimen anterior, debido a que muchas inversiones iniciales de pozo las
realizan inversores que luego alquilan o venden los inmuebles. Al crearse este
nuevo impuesto, se desalienta el ingreso de los inversores que deberán
considerar que cuando vendan esos inmuebles adquiridos a partir de 2018 pagarán
un nuevo impuesto del 15% sobre la utilidad obtenida. Quedan eximidos de
tributar las personas que vendan un inmueble afectado a “casa habitación”,
definido como aquel que tiene destino de vivienda, familiar y de ocupación
permanente.
Por otro lado, en las ventas de los inmuebles que fueron adquiridos
hasta el 31/12/2017 seguirá la obligación de pagar el 1,5% del Impuesto a la
Transferencia de Inmuebles (ITI) en el momento de realizarse la escritura.
Entonces, ahora convivirá el ITI con el Impuesto a las Ganancias;
de esta forma, en esas operaciones se aplicará uno u otro tributo.
En el caso de que el inmueble en cuestión se haya recibido por
herencia, estará alcanzado por Ganancias sólo cuando el donante que lo cede lo
hubiera adquirido a partir de 2018. Para tener que pagar
Ganancias, la condición es que el titular posea más de un inmueble y transfiera
uno de ellos, siempre que no sea su casa-habitación.
En cambio cuando se vende un bien que fue adquirido antes del 2018,
seguirá rigiendo el ITI.
Actualmente, la AFIP se encontraría estudiando un régimen de
retención que tendrían que realizar los escribanos en el momento de intervenir
en la operación.El Impuesto a las Ganancias se calcula aplicando la tasa del
15% sobre la diferencia entre el valor de venta actual menos el de costo
actualizado por el índice IPIM (INDEC) y los gastos de la venta.
Según
el decreto reglamentario se considera configurada la operación, que estará
alcanzada por el Impuesto a partir del 1/1/2018 cuando:
a) Se otorga la escritura traslativa de dominio;
b) Se suscribe el boleto de compraventa u otro compromiso
similar, siempre que se entregue la posesión;
c) Se concede la posesión, aun cuando el boleto se hubiere
celebrado con anterioridad;
d) Se adquiere el boleto, sin la posesión o de otro modo
se hubiesen adquirido derechos sobre inmuebles;
e) Se produce el ingreso al patrimonio del causante o
donante, en caso de bienes recibidos por herencia, legado o donación.
Los precios mayoristas y el costo de la construcción
tuvieron un aumento de 1,7 % en junio. Cuando se trate de obras en construcción
sobre inmueble propio, producidas antes del 1/1/2018, la enajenación del
inmueble construido quedará alcanzada por el ITI y no por Ganancias.
En el caso en que no se pueda determinar el valor de
adquisición, se considerará el valor de plaza del bien a la fecha de
incorporación al patrimonio, el que deberá surgir de una constancia emitida por
un corredor público inmobiliario matriculado o por una entidad bancaria
pública.
Para los casos de inmuebles ubicados en el exterior,
transferencias que estarán gravadas también, la valuación deberá surgir de dos
constancias emitidas por un corredor inmobiliario o por una entidad aseguradora
o bancaria de ese país. La ganancia de los residentes en el exterior, derivada
de la enajenación o transferencia de derechos sobre inmuebles situados en el
país, quedará alcanzada por la alícuota del 15%, pudiendo descontarse sólo
aquellos gastos realizados en el país.
Ejemplos:
1) Venta del único inmueble adquirido hasta el 31/12/2017, que
es casa-habitación y se reemplazará por otro dentro del año: no paga ITI ni
Ganancias. Debe hacer el trámite de exención desde la página de la AFIP.
2) Venta de un segundo inmueble comprado antes del
31/12/2017: paga el 1,5% del ITI, lo retiene el escribano.
3) Venta de la casa-habitación que había sido comprada en
2018 y no se reemplaza: no paga Ganancias ni ITI.
4) Venta del segundo inmueble adquirido en 2018: paga el
15% sobre el resultado obtenido (precio de venta menos el costo).
5) Inmueble vendido que había sido heredado en 2018, que
el donante adquirió antes del 31/12/2017: paga el ITI.
6) Bien heredado en 2018 que luego se vende y que el
donante originalmente compró en 2018: paga Ganancias.
7) Bien vendido en 2018 que comenzó a construirse en 2017:
paga ITI.
