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Mas impuestos en operaciones inmobiliarias

Cal y arena para la construcción: beneficios fiscales y más impuestos . Fuente Clarin 28-07-19  JOSÉ LUIS CETERI

Mientras se busca incentivar el desarrollo de viviendas sociales, se aumenta la presión tributaria sobre otro tipo de inmuebles.

Con las nuevas disposiciones se apunta a estimular las inversiones en construcción.La construcción, como sucede con otras actividades en Argentina, se encuentra regulada por dos normas tributarias recientes que actúan en sentido contrario.

Por un lado, las leyes 27.440 y 27.467 aprobaron beneficios fiscales para las inversiones que se realizan en el desarrollo de viviendas sociales nuevas.Mientras tanto, en sentido inverso, la última reforma tributaria aprobada por la ley 27.430, grava a partir de 2018 las inversiones de quienes adquieran un inmueble y luego lo vendan.

 Las ventajas para la construcción de viviendas para poblaciones de ingresos medios y bajos vienen por el lado de una reducción de la alícuota del Impuesto a las Ganancias y la devolución del IVA para los saldos a favor generados por esas inversiones.Y la “de arena” está representada por el nuevo impuesto cedular que alcanza con la tasa del 15% a los resultados obtenidos por las personas que adquirieron inmuebles a partir de 2018 y que luego lo transfirieron.

Beneficios fiscales

La ley 27.440 aprueba que los fideicomisos y fondos comunes no tributen por las inversiones realizadas en el país. Solamente pagarán el Impuesto a las Ganancias los inversores que perciban las ganancias que esas entidades distribuyan, incorporándolas a sus propias declaraciones juradas individuales. En el caso particular de fondos comunes de inversión cerrados o fideicomisos financieros que tengan como objeto de inversión desarrollos inmobiliarios para viviendas sociales y sectores de ingresos medios y bajos, los créditos y valores hipotecarios no pagarán Ganancias.

 En cambio, las distribuciones originadas en rentas o alquileres o los resultados provenientes de su compraventa estarán alcanzados, en el momento de percibirse, por una alícuota del 15%, en la medida que se cumplan las condiciones que exige la ley para estos casos.

 Los desarrolladores inmobiliarios admiten que sin crédito hipotecario el sector no podrá despegar

En cuanto a Bienes Personales, las tenencias de los inversores deberán informarse en las declaraciones juradas personales; y serán los fideicomisos o fondos quienes tengan que ingresar el impuesto que está en cabeza de sus integrantes. El Poder Ejecutivo reglamentó la ley a través del decreto 382/19 y la AFIP, recientemente, emitió la resolución 4498 determinando la información que deberán brindar las entidades a sus inversores del país para que puedan cumplir con las obligaciones tributarias y la creación de un régimen de retención para los casos en que los inversores sean beneficiarios del exterior.

Adicionalmente, la AFIP reglamentó, por medio de la resolución 4531, los beneficios fiscales que otorga la ley 27.467 que exime del IVA a las obras y trabajos destinados a viviendas sociales, incluyéndose a las obras de infraestructura complementarias. En este caso el beneficio es a favor de los que realicen ese tipo de trabajos u obras que están exentas, pudiendo computar —hasta cierto límite— el IVA facturado por compras y prestaciones contra el impuesto que adeuden por sus operaciones gravadas. En caso de existir un remanente puedan solicitarle a la AFIP la acreditación contra otros impuestos propios o la devolución.

Nuevo impuesto a las transferencias El nuevo impuesto “cedular” alcanza los resultados obtenidos por personas físicas por la transferencia de inmuebles.Esto es contradic- torio con el régimen anterior, debido a que muchas inversiones iniciales de pozo las realizan inversores que luego alquilan o venden los inmuebles. Al crearse este nuevo impuesto, se desalienta el ingreso de los inversores que deberán considerar que cuando vendan esos inmuebles adquiridos a partir de 2018 pagarán un nuevo impuesto del 15% sobre la utilidad obtenida. Quedan eximidos de tributar las personas que vendan un inmueble afectado a “casa habitación”, definido como aquel que tiene destino de vivienda, familiar y de ocupación permanente.

Por otro lado, en las ventas de los inmuebles que fueron adquiridos hasta el 31/12/2017 seguirá la obligación de pagar el 1,5% del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) en el momento de realizarse la escritura. Entonces, ahora convivirá el ITI con el Impuesto a las Ganancias; de esta forma, en esas operaciones se aplicará uno u otro tributo.

En el caso de que el inmueble en cuestión se haya recibido por herencia, estará alcanzado por Ganancias sólo cuando el donante que lo cede lo hubiera adquirido a partir de 2018. Para tener que pagar Ganancias, la condición es que el titular posea más de un inmueble y transfiera uno de ellos, siempre que no sea su casa-habitación.

 En cambio cuando se vende un bien que fue adquirido antes del 2018, seguirá rigiendo el ITI.

Actualmente, la AFIP se encontraría estudiando un régimen de retención que tendrían que realizar los escribanos en el momento de intervenir en la operación.El Impuesto a las Ganancias se calcula aplicando la tasa del 15% sobre la diferencia entre el valor de venta actual menos el de costo actualizado por el índice IPIM (INDEC) y los gastos de la venta.

Según el decreto reglamentario se considera configurada la operación, que estará alcanzada por el Impuesto a partir del 1/1/2018 cuando:

 a) Se otorga la escritura traslativa de dominio;

 b) Se suscribe el boleto de compraventa u otro compromiso similar, siempre que se entregue la posesión;

 c) Se concede la posesión, aun cuando el boleto se hubiere celebrado con anterioridad;

 d) Se adquiere el boleto, sin la posesión o de otro modo se hubiesen adquirido derechos sobre inmuebles;

 e) Se produce el ingreso al patrimonio del causante o donante, en caso de bienes recibidos por herencia, legado o donación.

Los precios mayoristas y el costo de la construcción tuvieron un aumento de 1,7 % en junio. Cuando se trate de obras en construcción sobre inmueble propio, producidas antes del 1/1/2018, la enajenación del inmueble construido quedará alcanzada por el ITI y no por Ganancias.

En el caso en que no se pueda determinar el valor de adquisición, se considerará el valor de plaza del bien a la fecha de incorporación al patrimonio, el que deberá surgir de una constancia emitida por un corredor público inmobiliario matriculado o por una entidad bancaria pública.

Para los casos de inmuebles ubicados en el exterior, transferencias que estarán gravadas también, la valuación deberá surgir de dos constancias emitidas por un corredor inmobiliario o por una entidad aseguradora o bancaria de ese país. La ganancia de los residentes en el exterior, derivada de la enajenación o transferencia de derechos sobre inmuebles situados en el país, quedará alcanzada por la alícuota del 15%, pudiendo descontarse sólo aquellos gastos realizados en el país.

Ejemplos:

1) Venta del único inmueble adquirido hasta el 31/12/2017, que es casa-habitación y se reemplazará por otro dentro del año: no paga ITI ni Ganancias. Debe hacer el trámite de exención desde la página de la AFIP.

 2) Venta de un segundo inmueble comprado antes del 31/12/2017: paga el 1,5% del ITI, lo retiene el escribano.

 3) Venta de la casa-habitación que había sido comprada en 2018 y no se reemplaza: no paga Ganancias ni ITI.

 4) Venta del segundo inmueble adquirido en 2018: paga el 15% sobre el resultado obtenido (precio de venta menos el costo).

 5) Inmueble vendido que había sido heredado en 2018, que el donante adquirió antes del 31/12/2017: paga el ITI.

 6) Bien heredado en 2018 que luego se vende y que el donante originalmente compró en 2018: paga Ganancias.

 7) Bien vendido en 2018 que comenzó a construirse en 2017: paga ITI.

VILLA FRAGA

VILLA FRAGA. En pocas semanas comienzan a mudarse las 2765 nuevas familias. foto Luciao Thieberger - Clarin

AFIP aumentó la tasa de interés mensual por deudas de los contribuyente

AFIP aumentó la tasa de interés mensual por deudas de los contribuyente

 Las vinculó a la tasas de los plazos fijos, a 180 días del Banco Nación para el canal electrónico.

Se revisan automáticamente cada 3 meses y son el equivalente a 1,2 veces para las resarcitorios y del 1,5 veces para los punitorios respecto de la referencia vigente al día 20 del mes anterior, al inicio del trimestre.

Para devoluciones de impuestos:, se incrementó también la tasa que pagara AFIP para la devolución de impuestos, que será del 3,3% desde el 1 de agosto 2019 (antes era del 0,5% mensual, claramente desventajosa para el contribuyente).

Los intereses resarcitorios cobrados por la (AFIP) desde el 1 de julio, pasarán a ser del 4,73% mensual (56,76% anual), mientras que intereses punitorios (cuando se inicia el cobro por vía judicial) serán del 5.76% (69,12% anual).

Se trata de un incremento del 25,80% respecto de las tasas que regían hasta el 30 de junio pasado, que son del 3,76% y el 4,61%.

Ambas tasas estuvieron congeladas en el 3% y 4% mensual en forma respectiva desde 2004 hasta marzo de este año, momento en que se sancionó.

Sistema Único de Denuncias

Sistema Único de Denuncias (SUDenu) La AFIP aprobó, a partir del 18/7/2019 el Sistema Único de Denuncias (SUDenu) que será utilizado para registrar, centralizar y sistematizar todas las denuncias recibidas en la AFIP. El organismo estableció que las denuncias podrán presentarse mediante el formulario electrónico del Sistema Único de Denuncias (SUDenu) a través del 0800-999-DENU (3368), de modo presencial en las dependencias de la AFIP, o por correo postal dirigiéndose al organismo. Serán denuncias aquellas comunicaciones realizadas por una persona humana o jurídica que ponga en conocimiento del organismo hechos, acciones o conductas que presuntamente configuren faltas, infracciones o delitos de carácter impositivo, aduanero, previsional y/o contrarios a los principios y deberes de comportamiento ético, al código de ética y a las demás previsiones del ordenamiento jurídico vigente, que resultan aplicables a los agentes de la AFIP. Asimismo, las denuncias que involucren a agentes del organismo podrán ingresarse directamente en las oficinas de la Dirección de Integridad Institucional o vía correo electrónico a la casilla integridad@afip.gob.ar  El sistema tendrá distintos módulos que serán implementados progresivamente. Fuente: Disposición AFIP 237/2019

REINTEGRO ARBA SALDO A FAVOR

Los contribuyentes de ARBA con saldo a favor recibirán el reintegro en 72 horas

 Desde el 1° de agosto próximo, los contribuyentes que tributan Ingresos Brutos en la Provincia de Buenos Aires y posean saldo a favor con la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires (ARBA) de hasta $200.000, podrán solicitar su reintegro desde la web del organismo, incluso si tienen inscripción en el sistema del Convenio Multilateral. Una vez iniciado el trámite digital, recibirán la devolución en 72 horas. Todo el trámite es digitalizado..

Se tramita desde la página de ARBA mediante el procedimiento web "Demanda de Repetición"

Asimismo, se reduce de 4 a 2 meses la antigüedad, sin computar el mes en que se formula la demanda. Deberán tener los saldos a favor para ser incluidos en el presente procedimiento de repetición.

Destacamos que los saldos a favor a repetirse, deberán provenir de percepciones y retenciones que se les hubieren practicado y/o de pagos bancarios erróneos o en exceso, y que además se requiere que estén todas las Declaraciones Juradas presentadas y sin incumplimientos.